Perlindungan Hukum bagi Masyarakat dalam Berinvestasi pada Pembangunan Properti Apartemen Pre-Project Selling dalam Perspektif Akad Mudharabah

Abstract

Abstract. The sale of apartment units through a pre project selling scheme has developed as a form of property investment that attracts public interest. Under this scheme, buyers make payments before construction is completed with the expectation of obtaining future economic benefits. Normatively, this practice is regulated under Law Number 20 of 2011 on Flats and Law Number 25 of 2007 on Investment, which aim to provide legal certainty and buyer protection. However, in practice, people who place funds as initial capital for project development are still positioned merely as consumers, not as investors, even though they bear long-term business risks. This study aims to analyze the legal implications of regulating pre project selling and the legal protection available to disadvantaged buyers under the Flats Law and the Investment Law from the perspective of mudharabah contracts. The research uses a normative juridical method with statutory and case approaches, focusing on the Meikarta, MBM, and Bandung Technoplex Living (BTL) cases. The findings indicate a mismatch between the economic character of the transaction and its legal construction. The public is treated as investors economically but recognized only as consumers legally. Therefore, stronger regulation and improved legal protection are needed.

Abstrak. Praktik penjualan apartemen melalui skema pre project selling berkembang sebagai bentuk investasi properti yang diminati masyarakat. Dalam skema ini, masyarakat melakukan pembayaran sebelum pembangunan selesai dengan harapan memperoleh keuntungan ekonomi di masa depan. Secara normatif, praktik ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan pembeli. Namun dalam praktiknya, masyarakat yang menempatkan dana sebagai modal awal pembangunan proyek tetap diposisikan sebagai konsumen, bukan sebagai investor, meskipun menanggung risiko usaha jangka panjang. Penelitian ini bertujuan menganalisis implikasi pengaturan hukum pre project selling serta perlindungan hukum bagi masyarakat menurut UU Rumah Susun dan UU Penanaman Modal dalam perspektif akad mudharabah. Metode yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan kasus, khususnya kasus Meikarta, MBM, dan Bandung Technoplex Living (BTL). Hasil penelitian menunjukkan adanya ketidaksesuaian antara karakter ekonomi transaksi dan konstruksi hukum yang mengaturnya. Masyarakat diperlakukan sebagai investor secara ekonomi, tetapi hanya diakui sebagai konsumen secara hukum. Oleh karena itu, diperlukan penguatan regulasi dan peningkatan perlindungan hukum bagi masyarakat.